Mientras el norte del país ve un auge en su desarrollo inmobiliario, se recogen las principales piezas legislativas que regulan este tema en la República Dominicana.

El norte de la República Dominicana se encuentra en una etapa de apogeo en lo que a desarrollo inmobiliario se refiere. Puerto Plata, Cabarete y Sosúa son puntos clave de inversión –local y extranjera– por sus playas, mientras que la ciudad de Santiago de los Caballeros es también atractiva por ser un área industrializada, llamativa para el “turismo de negocios”.

El tema del desarrollo inmobiliario está plasmado en múltiples piezas legislativas, con el fin de ir desde un amplio espectro a uno más pequeño, se entiende pertinente comenzar por mencionar la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, del 23 de marzo de 2005 y sus modificaciones, que sirve como marco jurídico para la inversión en materia inmobiliaria, amparándola bajo el derecho de propiedad.

Así las cosas, se pudiera dividir el tema de las inversiones inmobiliarias entre extranjeras y nacionales. Sobre esta segunda es que recae la importancia de la Ley de Inversión Extranjera No. 16-95 de 1995 y su reglamento de aplicación del año 2004, que permiten la compra de inmuebles por parte de extranjeros en territorio nacional, sin limitación alguna, así como la repatriación de la totalidad de los dividendos generados, luego del pago de impuestos (artículo 7). Cabe mencionar que la Constitución de la República le da al inversionista extranjero igualdad de garantía que al inversionista dominicano (artículo 221).

La Ley No. 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana y sus modificaciones cobra especial importancia para la inversión local, al crear figuras jurídicas que desarrollan el mercado hipotecario dominicano al asegurar mecanismos de financiamiento a largo plazo para la vivienda y de promoción de proyectos habitacionales (título II).

Similar trabajo de incentivo hace la Ley No. 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico para los polos de escaso desarrollo y nuevos polos en provincias y localidades de gran potencialidad, y crea el Fondo Oficial de Promoción Turística, que otorga atractivas exenciones fiscales por largos periodos a proyectos turísticos. Incluye como parte de estos últimos a villas, solares, lotes y apartamentos que funjan como complemento de infraestructuras turísticas (artículo 3, párrafo).

Las exenciones mencionadas comprenden la exoneración completa de los impuestos sobre la renta objeto de los incentivos, del impuesto por aumento de capital, por transferencia sobre derechos inmobiliarios, por ventas, permutas, aportes en naturaleza, impuestos sobre viviendas suntuarias y solares no edificados, y del ITBIS de los servicios necesarios para la puesta en operación y primer equipamiento del proyecto (artículo 4).

No se puede cerrar este breve esbozo del marco regulatorio que envuelve el desarrollo inmobiliario sin antes mencionar a la Ley No. 155-17 contra el Lavado de Activos y el Financiamiento del Terrorismo de la República Dominicana, que es un eje transversal en toda operación comercial. Esta pieza legislativa introduce figuras que afectan el mercado inmobiliario, al incluir como sujeto obligado no financiero a los agentes inmobiliarios que se involucren en transacciones para sus clientes relacionadas a la compra y venta de bienes inmobiliarios (artículo 33).

Publicado en la Revista Mercado, Edición Norte, Pág.40, Agosto - Septiembre Año 2020.

El fideicomiso está regulado en la República Dominicana por la Ley No. 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso (en lo adelante, la Ley), y cada día son más las operaciones que se realizan bajo esta figura. La Ley define en su artículo 3 al fideicomiso como:

“El acto mediante el cual una o varias personas, llamadas fideicomitentes, transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales o personales, a una o varias personas jurídicas, llamadas fiduciarios, para la constitución de un patrimonio separado, llamado patrimonio fideicomitido, cuya administración o ejercicio de la fiducia será realizada por el o los fiduciarios según las instrucciones del o de los fideicomitentes, en favor de una o varias personas, llamadas fideicomisarios o beneficiarios, con la obligación de restituirlos a la extinción de dicho acto, a la persona designada en el mismo o de conformidad con la ley. El fideicomiso está basado en una relación de voluntad y confianza mutua entre el fideicomitente y el fiduciario, mediante la cual este último administra fielmente los bienes fideicomitidos, en estricto apego a las instrucciones y a los requerimientos formulados por el fideicomitente”.

El fideicomiso es una figura que permite adaptarla a muchas maneras o formas de negocio, como indica el artículo 4 cuando explica sobre el objeto del fideicomiso al indicar que “(p)odrá constituirse para servir cualquier propósito o finalidad legal, incluyendo el impulso del desarrollo del mercado inmobiliario, siempre y que no sea contrario a la moral, el orden público y las buenas costumbres”.

Un tipo de fideicomiso que ha venido creciendo en nuestro país son los llamados fideicomisos de viviendas de bajo costo, los cuales consisten en proyectos habitacionales, con la participación del sector público, privado o mixto, cuyas unidades deben tener, de acuerdo a la valoración actual, un precio de venta igual o menor al monto de dos millones cuatrocientos mil pesos dominicanos con 00/100 (RD$2,400,000.00)[1]. El presidente Danilo Medina ha declarado el año 2016 “Año del Fomento de la Vivienda”, lo que demuestra la intención de desarrollar aún más este tipo de construcciones. Y es por esto que este tipo de fideicomiso está recibiendo mucha aceptación por parte de entidades de intermediación financiera, inversionistas y constructores, ya que otorga facilidades para los permisos –uso de ventanilla única–, financiamiento y exenciones, con miras de contar con aspectos positivos para el desarrollo y construcción.

El artículo 130 de la misma ley indica que “(l)a acreditación de los proyectos de viviendas que podrán calificar como Proyectos de Viviendas de Bajo Costo y, en consecuencia, disfrutar de los incentivos previstos por esta ley, será realizada por el Instituto Nacional de la Vivienda (INVI), conforme el procedimiento que se establezca para ello. Para tales fines, dentro del plazo de sesenta (60) días calendarios, siguientes a la promulgación de la presente ley, deberán fijarse las condiciones y características que los proyectos de viviendas deben reunir para obtener acreditación como Proyectos de Viviendas de Bajo Costo, mediante reglamento dictado al efecto por el Poder Ejecutivo”. Una vez calificados los fideicomisos para la construcción de viviendas de bajo costo, recibirán entre los beneficios, la exención del pago de los siguientes impuestos en un cien por ciento (100 %):

1. Impuesto sobre la Renta y Ganancias de Capital.

2. Cualquier impuesto, derecho, tasa, carga o contribución alguna que pudiere ser aplicable a las transferencias bancarias y a la expedición, canje o depósito de cheques.

3. Impuesto sobre activos o patrimonio, incluyendo, pero no limitado, al Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria, Vivienda Suntuaria y Solares Urbanos No Edificados (IPI).

4. Impuestos sobre la construcción, tasas, derechos, cargas y arbitrios establecidos en la Ley que crea un Sistema de Elaboración de Reglamentos técnicos para la preparación y ejecución de proyectos y obras relativas a la ingeniería, la arquitectura y ramas afines, y su Reglamento de Aplicación, así como cualquier otra legislación que se haya creado o por crearse, que afecte la construcción con el cobro de impuestos, tasas, derechos, cargas o arbitrios, incluyendo cualesquier otros impuestos sobre los servicios de construcción u otros servicios conexos brindados para el beneficio del proyecto.

5. Impuestos sobre el traspaso de bienes inmuebles y registro de operaciones inmobiliarias en general.

Los proyectos deben cumplir con los siguientes requisitos:

1. El desarrollo inmobiliario deberá organizarse bajo la figura del fideicomiso.

2. Las unidades habitacionales construidas bajo este esquema solo podrán ser asignadas a favor de adquirentes que no tengan vivienda propia.

3. El proyecto deberá contar al menos con 3 unidades habitacionales.

4. Cada unidad dispondrá al menos de: 1 dormitorio, 1 baño, sala, comedor y cocina.

5. Se permite el desarrollo de viviendas de carácter progresivo, entendiendo por tales, aquellas que podrían ser objeto de modificaciones o ampliaciones en el futuro.

6. El proyecto podrá estar conformado por diferentes tipos de vivienda; en cambio, solo se considerarán de bajo costo aquellas que cumplan con las previsiones correspondientes.

7. Los edificios de hasta 5 niveles no requerirán de ascensor.

8. El requerimiento de parqueos variará de conformidad con el rango de precios, indicándose que habrá como mínimo entre un 75 % y un 33 % de parqueos con respecto al número de unidades habitacionales del proyecto de que se trate.

9. Se regula el contenido de las terminaciones mínimas de que estará dotada cada unidad, exigiéndose que la vivienda popular tenga: muros en obra gris, piso de cemento pulido, puertas exteriores y puertas en baños, así como ventanas.

10. Se exige que los proyectos cuenten con servicio de agua potable, facilidades para la disposición de aguas residuales y desechos sólidos, así como sistema de energía.

11. Se establece que las áreas verdes podrán ser sustituidas por áreas de esparcimiento.

12. Como resultado de la acreditación, los proyectos tendrán acceso a los beneficios establecidos en el artículo 103 y siguientes de la Ley General de Electricidad, No. 125-01.

13. Los proyectos se beneficiarán además de los incentivos incorporados al tenor de la Ley No. 57-07 sobre Fomento a las Energías Renovables, con posibilidad de compensación de las inversiones realizadas en tal sentido hasta por un 75 %, aplicable sobre los impuestos a ser pagados por el fideicomiso de que se trate.

Además de los beneficios a los constructores y promotores, los adquirentes también recibirán beneficios al comprar su vivienda, toda vez que la misma ley dispone la ejecución de bonos para el pago del inicial en la compra o pago del capital insoluto. Es así como la Ley prevé en su artículo 131, párrafo, III que “(l)os adquirientes de viviendas de bajo costo, recibirán un bono o subsidio directo, en proporción a la carga fiscal que conlleva la construcción de la vivienda. El porcentaje de subsidio directo será establecido por la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) en base a un estudio de la carga fiscal que conlleva la construcción de la vivienda de bajo costo”.

Con estos incentivos se pretende aumentar la construcción de este tipo de viviendas bajo la figura de fideicomiso, pero a la vez otorgar facilidades para la rápida adquisición de las mismas, de modo que no exista un estancamiento. Si a este escenario se agrega la necesidad de viviendas que vive actualmente nuestro país, podría decirse que el sueño de la vivienda propia no está tan lejos.

Publicado en: Revista Infocámara. Año 14. Número 61. Enero 2016.

Notas:

[1] Este monto debe ser ajustado anualmente por inflación conforme las disposiciones del artículo 327 del Código Tributario de la República Dominicana.