Nulidad de los actos de levantamiento parcelario

Resumen: Se analiza la nulidad de los actos de levantamiento parcelario y la reflexión acerca de la procedencia de impugnar las sentencias decididas en los casos del deslinde que ya ha sido aprobado mediante sentencia y, no obstante se demanda su nulidad mediante la litis sobre derecho registrado, en virtud de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, entendiendo por Litis sobre derechos registrados al procedimiento contradictorio que se realiza ante los tribunales de Jurisdicción Original, como consecuencia del reconocimiento de derechos de inmuebles registrados.

Palabras claves: Nulidad - deslinde - Levantamiento Parcelario - Litis sobre derechos registrados.

A raíz de la entrada en vigor de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario, el procedimiento de deslinde dio un giro importante con el que se aspiraba involucrar en el proceso a todos los copropietarios del inmueble en el que se realizarán los trabajos de deslinde para de esta manera, entre otras cosas, darle mayor publicidad a los mismos. Todo ello, debido a que con la aprobación de dichos trabajos se podría afectar derechos de terceros, sean estos colindantes o copropietarios del terreno deslindado.

Se hace necesario analizar, a la luz de la legislación vigente, las opciones que posee aquel que considera afectado su derecho de propiedad con la aprobación de los trabajos de deslinde, de qué manera puede impugnarlo o anularlo, así como el momento procesal oportuno para hacerlo, tomando en cuenta si fue o no citado para la fase judicial de la aprobación. Esto así, con el fin de determinar la manera adecuada para impugnar un proceso de esta naturaleza y la forma en que resultaría más beneficiosa o conveniente, tanto desde el punto de vista de quien alega estar afectado con los trabajos, como desde la normativa que regula esta materia, estudiando especialmente la jurisprudencia que nos permita analizar cuándo los reclamos han sido fundados o no.

Digamos en dicho sentido, que siendo el deslinde un tema que precisa de una averiguación profunda, no sólo porque puede resultar afectado el derecho de propiedad consagrado por nuestra Constitución como un derecho fundamental, sino también porque la sentencia que resulta de la aprobación no tiene una naturaleza determinada, lo que a nuestro juicio dificulta elegir la vía más idónea para la nulidad de la sentencia que aprueba el deslinde.

El deslinde es definido por el Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde como “el proceso contradictorio mediante el cual se ubican, determinan e individualizan los derechos amparados en Constancias Anotadas” [1]. En ese sentido, había sido establecido en la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario que para lo concerniente a su aplicación “se considera el deslinde como un proceso contradictorio que conoce el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente”. [2]

No obstante a lo establecido en la ley, ya este proceso, en principio, no es conocido por el tribunal y sobre esta realidad desarrollaremos más adelante. En palabras del autor Víctor Santana Polanco, el deslinde “consiste en determinar la demarcación entre un sitio y otro. Es también la operación que señala, separa o individualiza a favor de un copropietario la porción que le corresponde”. [3]

Por su parte, el autor Segundo Monción considera que “el deslinde es una operación técnica que se hace con el objetivo de individualizar un inmueble que está amparado en Constancia Anotada”. [4]

En relación a lo anterior, se hace importante destacar el carácter contradictorio que posee el proceso de deslinde, aún en la actualidad, el cual es a su vez común denominador en todas las definiciones a las que hemos hecho referencia anteriormente. En esa misma línea, es que consideramos que es una de las principales y más importantes características del referido proceso, puesto que de ello se pudiesen derivar diversas consecuencias procesales, especialmente cuando existe una objeción al mismo en la fase técnica, tal y como abordaremos más adelante.

Los artículos 71 y 72 del Reglamento General de Mensuras Catastrales definen los actos de levantamiento parcelario como las operaciones técnicas por las que se obtienen datos que permiten conocer el espacio territorial y sus características, teniendo como finalidad “constituir, modificar, verificar o reconocer el estado parcelario de los inmuebles”. También, las modificaciones parcelarias deberán ser mensuradas, teniendo estas por objeto crear nuevas parcelas a partir de parcelas registradas, según indica el artículo 157 del Reglamento General de Mensuras Catastrales. Dentro de esta categoría se encuentra la subdivisión, refundición y la regularización parcelaria. El deslinde está definido en el artículo 10 del Reglamento para la Regularización Parcelaria y Deslinde como “el proceso contradictorio mediante el cual se ubican, determinan e individualizan los derechos amparados en Constancias Anotadas”.

La nulidad de deslinde ocurre cuando en un proceso técnico, un colindante, copropietario o alguien con interés jurídico, comparece a la audiencia y hace oposición a la aprobación del mismo. Lo mismo sucede, si durante el procedimiento técnico alguna persona física o moral notificó un acto al agrimensor encargado de la mensura o a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondiente, oponiéndose a que dichos trabajos de deslinde se realicen. Es bueno aclarar, que el hecho que una persona se oponga a la realización de los trabajos técnicos no quiere decir que los trabajos técnicos de deslinde se van a cesar; todo lo contrario, el agrimensor continuará con sus trabajos e informará de la oposición para que el tribunal en la jurisdicción de juicio tome en cuenta esta situación y se citen a todas las partes interesadas que alegan un derecho sobre la actuación realizada.

Si se realiza un proceso de deslinde de forma administrativa mediante resolución dictada por el Tribunal de Tierras competente y la misma afecta a un copropietario o colindante, sin haber dado conformidad para que fueran aprobados los trabajos, podrá demandar la nulidad de deslinde, en virtud de que la resolución dictada por el tribunal no ha adquirido la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada, puesto que la misma no resuelve una litis entre partes, y como consecuencia de ellos, el tribunal puede válidamente volver sobre lo que ha decidido por una resolución que en el fondo envolvería una litis sobre derechos registrados.

La litis sobre derechos registrados, cuya naturaleza jurídica tiene por finalidad la demanda en persecución de nulidad del deslinde practicado de forma irregular, situación por la cual el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente puede tomar todas las medidas relativas a la instrucción de la causa, ya sean de oficio o a pedimento de parte, que puedan o no prejuzgar el fondo de la litis, tal y como lo disponen los artículos 32 y 33 de la Ley de Registro Inmobiliario. En este sentido, la Suprema Corte de Justicia ha dicho que “los jueces del fondo para establecer la ubicación de la porción de terreno perteneciente al recurrente, les bastaba con comprobar en el acto de venta en su favor se hacían constar los linderos de la misma para su localización y por tanto si dicha porción de terreno estaba dentro del ámbito de la parcela ocupada por la recurrida (…)”. [5]

En el momento en que un proceso de deslinde es anulado, ya sea en la etapa técnica o en ocasión a la judicialización del mismo, pueden existir diversos motivos que justifiquen esta anulación, estos pueden estar sustentados en cuestiones técnicas, como ocurre con las llamadas superposiciones, cuya Resolución No. 3645-2016 ha intentado solventar en la medida de lo posible este problema recurrente, pero sin embargo, también existen cuestiones de derecho que pueden dar lugar a que el proceso se torne litigioso, como acontece cuando los requisitos de publicidad no han sido cumplidos a cabalidad o con inconvenientes con la posesión, situaciones que a continuación procederemos a analizar.

A pesar de que entendemos que, los posibles vicios técnicos cometidos en un procedimiento de deslinde deberían ser dirimidos en la etapa técnica y en consecuencia por la Dirección Regional de Mensuras territorialmente competente, nada impide que aquel que se entienda afectado acuda una vez sea judicializado el proceso y plantee la existencia de un vicio como causa de la impugnación pretendida. En ese sentido, la causa más común que trae consigo un litigio en torno a la solicitud de aprobación de un trabajo de deslinde es el problema de las superposiciones. Las superposiciones, según las palabras del autor Segundo Monción se verifican “cuando se coloca un inmueble encima de otro, una parcela ya existente, posiblemente deslindada, se deslinda otra, con otro número, pero en el mismo lugar, en la misma ocupación del primero; ambas con las mismas colindancias”. [6]

En esas atenciones, en ocasión a una acción en nulidad de deslinde interpuesta ante el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, se consideró en relación con el aspecto de las superposiciones lo siguiente:

“En efecto, tal y como lo estableció el tribunal de primer grado, cuando BDF realizó el deslinde, ya a la entidad le había sido aprobado el deslinde de la parcela 67-B10 con los siguientes linderos: por un lado, el océano Atlántico, por los demás lados restos de la parcela 67-B. El indicado informe no se puede contrarrestar con argumentos como pretende la parte recurrente, quedando establecido como un hecho cierto para el Tribunal, que los deslindes realizados que resultaron con las parcelas 67-B-529 (aprobado por resolución 3 de diciembre de 1999) y 67-B-359 (resolución de fecha 21 de abril de 1999), se superponen al deslinde realizado con anterioridad de la parcela 67-B-10, por lo que procede anularlos de conformidad con lo establecido con el párrafo III del artículo 105 del Reglamento General de Mensuras Catastrales y en ese sentido y por los motivos dados por el tribunal de primer grado, procede rechazar la aprobación de deslinde solicitada por SCT, y rechazar el recurso de apelación interpuesto por SCT y BDF”. [7]

Es importante destacar que, existen otras razones técnicas que de igual forma justifican que haya una oposición a la aprobación de los trabajos, tal y como ocurre cuando el agrimensor actuante no cumple con los requisitos establecidos para la aprobación del deslinde en relación a la convocatoria que ha debido hacerse a los interesados en el proceso –colindantes y copropietarios–, así como las demás disposiciones contenidas en el Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde, y el Reglamento de Mensuras.

Respecto a la publicidad, el Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde indica en su artículo 6 lo siguiente:

“Con la finalidad de garantizar una mayor publicidad del proceso técnico de la regularización parcelaria, es necesario que este cumpla con las siguientes condiciones de publicidad:

a) Comunicación, por escrito con acuse de recibo, realizada por el agrimensor autorizado, o notificado por acto de alguacil competente a requerimiento de este, a los colindantes, a los titulares de derechos reales principales o accesorios, beneficiarios de anotaciones y medidas provisionales, al causante del derecho en caso de regularización parcelaria a partir de un acto de transferencia, y a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales; indicando la fecha, hora y lugar de inicio de los trabajos de campo, con por lo menos diez (10) días calendarios de anticipación a su fecha de inicio; la comunicación la hace directamente el agrimensor, o el alguacil a solicitud de este, por escrito, en el lugar o en el domicilio de las personas citadas (…)

b) Fijación de un aviso en el terreno, que debe colocarse a partir de la autorización de los trabajos de mensura, antes de la realización de los trabajos y el cual debe permanecer hasta la conclusión de la etapa registral del proceso, con las siguientes características;

(…)

3. Contener la siguiente leyenda:

“AVISO: Este inmueble es objeto de un proceso de regularización parcelaria. Para cualquier información o reclamación dirigirse a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondiente.”

c) Publicación en un periódico de circulación nacional y en uno de circulación regional o local, si existiere, que debe ser realizada por lo menos diez (10) días calendarios antes del inicio de los trabajos de campo, indicando la fecha, hora y lugar de los trabajos, la designación catastral de la parcela, nombres y apellidos del o de los solicitantes de la regularización parcelaria, extensión superficial (en metros de la porción de parcela a regularizar, nombres y apellidos del agrimensor autorizado y sus generales profesionales (número de Codia, teléfono, dirección y correo electrónico profesional), número de expediente otorgado por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales y la dirección física de la porción objeto de los trabajos (…)

d) En caso de regularizaciones parcelarias fundamentadas en actos de transferencias, debe comunicarse, por escrito con acuse de recibo, por el agrimensor autorizado o notificarse por acto de alguacil competente a solicitud de este, al titular registral que transfiere el derecho el resultado de los trabajos de mensura previo al depósito de estos, en el domicilio de las personas a comunicar o notificar (…)”.

La Suprema Corte de Justicia en reiteradas ocasiones ha estableciendo que “es obligación del agrimensor convocar legalmente a todos los colindantes y copropietarios del terreno a deslindar”. [8]

Actualmente, la vía utilizada por aquellos que no fueron parte del proceso en primer grado, tanto con los deslindes aprobados antes de la entrada en vigencia de la Resolución 3645-2016 como los aprobados mediante sentencia por los motivos indicados en nuestra legislación actual para impugnar una decisión de deslinde que les perjudica, es justamente incoando una acción principal en nulidad de deslinde, con la cual se pretende de manera principal que los trabajos de deslinde previamente aprobados mediante decisión judicial sean anulados y que el derecho de propiedad de aquel que fue beneficiado con la sentencia, sea retornado a su estado original.

Este tema tiene una gran importancia por múltiples razones, en primer lugar, porque se trata de una acción principal en nulidad que se interpone en contra de lo aprobado mediante una decisión contradictoria, característica que la propia Ley 108-05 le ha otorgado. En segundo lugar, porque se pretende dejar sin efecto lo ordenado en virtud de una sentencia que incluso pudo haber adquirido la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada, que por demás fue dictada por un Tribunal de la misma jerarquía del que se interpone la demanda en nulidad.

La acción en nulidad no se encuentra debidamente regulada en ninguna parte de nuestro ordenamiento jurídico inmobiliario, así como tampoco en las normas de derecho común, aplicables supletoriamente ante esta materia. Si bien es cierto que en derecho común existen acciones principales en nulidad de sentencia, dichas acciones se limitan para las sentencias que no tienen un carácter contradictorio, sino las mal llamadas “sentencias administrativas”.

Es preciso destacar que “las acciones y las vías procesales necesitan la reglamentación legal” [9], requieren una base jurídica que la respalden, lo cual no ocurre con las acciones en nulidad de sentencia. Sin embargo, existen situaciones en las que “aún a falta de ley –y, por ende- de normas que prevean la acción y el proceso que ella incita, igualmente el juez convocado por la pretensión de un justiciable debe suplir la ausencia de ley cuando valora que el caso requiere de una acción y un proceso inexistentes en la ley procesal” [10]. No obstante ello, entendemos que las demandas en nulidad de deslinde no entran en esta categoría, sí aplica para estos caos un proceso ya existente.

A pesar de lo anterior, en la actualidad los Tribunales de Jurisdicción Original admiten las demandas en nulidad de deslinde e incluso en diversas ocasiones acogen las pretensiones del demandante y anulan los trabajos previamente aprobados por el mismo Tribunal mediante una decisión jurisdiccional.

Sin embargo, es importante destacar el por qué de la admisibilidad de este tipo de acciones, que a nuestro juicio tiene una connotación histórica. Tal y como vimos cuando analizamos la naturaleza de las sentencias de deslinde, si bien ahora son sentencias contradictorias, tanto las emitidas antes de la entrada en vigencia de la Resolución 3645-2016 como en la actualidad, anteriormente con la Ley 1542 la aprobación del deslinde, cuando no existía litigio, se hacía de manera administrativa y en ese escenario la sentencia que resultaba era una sentencia que no adquiría la autoridad de la cosa juzgada, permitiéndose así una demanda principal en nulidad.

En la actualidad, este tipo de demandas se le otorga en la práctica de los tribunales, el carácter de litis sobre derechos registrados y su desarrollo en la instancia aperturada en ocasión a la acción interpuesta, transcurre como tal.

En ese mismo sentido, opina el autor Segundo Monción que “la demanda en nulidad de deslinde constituye una verdadera litis sobre derechos registrados, ya que con ella se persigue la nulidad de un derecho, consecuentemente, esta debe recorrer los dos grados de jurisdicción que estipula nuestra legislación”. [11]

La Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario define la Litis sobre derechos registrados en su artículo 28 de la manera siguiente: “Es el proceso contradictorio que se introduce ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria en relación con un derecho o inmueble registrado.” Y esto en virtud de que la Constitución dominicana establece la posición del Estado dominicano sobre el derecho de propiedad:

“Artículo 51.- Derecho de propiedad. El Estado reconoce y garantiza el derecho de propiedad. La propiedad tiene una función social que implica obligaciones. Toda persona tiene derecho al goce, disfrute y disposición de sus bienes:

Ninguna persona puede ser privada de su propiedad, sino por causa justificada de utilidad pública o de interés social, previo pago de su justo valor, determinado por acuerdo entre las partes o sentencia de tribunal competente, de conformidad con lo establecido en la ley. En caso de declaratoria de Estado de Emergencia o de Defensa, la indemnización podrá no ser previa;

El Estado promoverá, de acuerdo con la ley, el acceso a la propiedad, en especial a la propiedad inmobiliaria titulada (…)”.

Al igual que los principios IV y V de la Ley núm. 108-05 sobre Registro Inmobiliario que establecen que: “Todo derecho registrado de conformidad con la presente ley es imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta del Estado”; y, “En relación con derechos registrados ningún acuerdo entre partes está por encima de esta ley de Registro Inmobiliario”, respectivamente.

La sentencia No. TC-04-2021-0068 establece que “(...) litis sobre derechos registrados son aquellas que ponen en juego el derecho sobre la propiedad inmobiliaria, o algún derecho real accesorio, registrado, como consecuencia de hechos jurídicos que han surgido entre las partes después de registrada la parcela. Es decir que todo aquel que considere perjudicado su derecho puede acceder a la jurisdicción inmobiliaria para hacerlo valer”. [12]

Así mismo, el artículo 29 de la Ley 108-05 especifica que: “los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria son los únicos competentes para conocer de las Litis sobre derechos registrados (...) Las acciones deben iniciarse por ante el tribunal de jurisdicción original territorialmente competente”.

Por esos motivos vemos como la propia Ley núm. 108-05 sobre Registro Inmobiliario le concede al deslinde un carácter contradictorio y a su vez le otorga la competencia de su conocimiento al tribunal de jurisdicción original territorialmente competente, incluso entendiendo que son los principios propios del saneamiento los que deberían ser observados en estos casos, esto con miras a que la decisión con la cual se aprueba un deslinde sea una decisión firme que a su vez adquiera la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada, con todas las consecuencias que de ello se derive.  

La venta de porciones de parcelas se ha convertido en una realidad que permite el crecimiento económico y la consolidación del derecho de propiedad como garantía reconocida por el Estado, esta reviste de una gran importancia, pues es lo que, en principio, le otorga una seguridad jurídica al propietario de un inmueble; empero, el certificado de título producto de un proceso de este tipo, debidamente individualizado, ubicado y determinado con exactitud sus derechos, puede ser objeto de demandas en nulidad, cancelación o modificación, en cualquier momento, generando así que la seguridad jurídica que debería revestir un certificado de título producto de un proceso de deslinde, no goce de la certeza esperada.

Finalmente, la nulidad de los actos de levantamientos parcelarios es una figura que tiene una aplicación que se encuentra cada vez más presente en los tribunales que conocen los asuntos de inmuebles registrados. Sin embargo, es una situación que resulta agotadora para los titulares de derechos inmobiliarios inscritos, ya que, en principio, el objetivo de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario es justamente garantizar la seguridad jurídica de los derechos inmobiliarios inscritos para de esta manera limitar las acciones de nulidad de certificado de título definitivo.

Publicado en la Gaceta Judicial, año 207, núm. 420, septiembre-octubre 2023.

Referencias bibliográficas:

[1] Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana: Resolución No. 790-2022. Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde, del 27 de octubre de 2022, art. 10. Es importante aclarar que aunque exista este nuevo reglamento que deroga el pasado reglamento, su vigencia inicia a partir del día 10 de noviembre del presente año.

[2] República Dominicana. Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario, art. 130, párrafo único.

[3] Santana Polanco, Víctor. Derecho Procesal para la Jurisdicción Inmobiliaria. Santo Domingo: Editora Corripio, 2011, p. 519.

[4] Monción, Segundo. La litis, los incidentes y la demanda en referimiento en la Jurisdicción: Inmobiliaria, formularios y jurisprudencia. Santiago: Editora Centenario, 2011, 2ª ed., p. 513.

[5] Cas. 15 del mes de septiembre del año 1999, B.J. No. 1066, p. 756.

[6] Cf. Monción, S.: op. cit., p. 528.

[7] Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central. Sentencia 2015-1479, 10 de abril de 2015.

[8] Tercera Cámara de la Suprema Corte de Justicia. Sentencia 24, B.J. 1149, 23 de agosto de 2006.

[9] Bidart, Germán. La legitimación en el proceso civil. Buenos Aires: Ediar, 1996, p. 25.

[10] Ibidem.

[11] Monción, S.: op. cit., p. 524.

[12] Tribunal Constitucional. Sentencia No. TC-04-2021-0068, p. 56.