Disposición Técnica sobre Anotaciones Preventivas e Inscripciones Provisionales: una iniciativa necesaria para el mercado inmobiliario dominicano

Recientemente, la Dirección de Registros de Títulos de la República Dominicana presentó una iniciativa con la que busca reglamentar los procesos relativos a anotaciones preventivas e inscripciones provisionales. Así las cosas, ha circulado un documento titulado “Disposición Técnica sobre Anotaciones Preventivas e Inscripciones Provisionales” (en lo adelante, solo “la disposición”), el cual, entre otros objetivos que se presentan más adelante, tiene la finalidad de salvaguardar derechos y de unificar criterios y procedimientos entre los diferentes actores a nivel nacional (Registradores de Títulos). La iniciativa es totalmente positiva desde el punto de vista de la función que persigue; desde el punto de vista técnico y, con la perspectiva de muchos años de experiencia en el derecho inmobiliario, es el propósito de este artículo exponer aquellos aspectos de la disposición que podrían ser mejorados.

De cara a la meta propuesta, es esencial tomar como punto de partida de este análisis los objetivos que la misma disposición plantea, veamos: “regular la forma de asentar sobre un inmueble la existencia de un proceso o situación que cuestiona el derecho de propiedad u otro derecho real conocido por los tribunales o entidades de investigación distintos a los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria”; por otro lado “delimitar las causas que dan lugar a una inscripción de anotación preventiva e inscripción provisional”. Dicho esto, entendemos que la disposición podría mejorar si se atiende a los siguientes puntos:

Criterios objetivos: una garantía para la seguridad jurídica registral

Los criterios para la ejecución de las distintas actuaciones del Registro de Títulos deben ser claros, específicos y dejar el mínimo margen a la interpretación. En la disposición, pudimos identificar que se utilizan términos como “irregularidad manifiesta” o “situaciones jurídicas relevantes” sin que estos sean definidos de manera exhaustiva. El principal riesgo de no definir exhaustivamente los términos jurídicos es que se da lugar a interpretaciones subjetivas y criterios dispares entre los registradores de títulos.

La sugerencia puntual en este sentido es que las irregularidades manifiestas sean definidas de manera conceptual. De este modo, podría quedar claro que, ante el supuesto de que un usuario que solicita la actuación no esté vinculado con los titulares del derecho en el que se basa la solicitud de la actuación, el registrador podría solicitar documentación adicional que evidencie el vínculo, ya que se conecta con el requisito de la capacidad. Por otro lado, es esencial que la documentación necesaria o requisitos de cada actuación se encuentren claramente definidos sin lugar a interpretación en las disposiciones técnicas de requisitos.

Facultad de RT y su Dirección Nacional de solicitar documentos adicionales

Continuando con el análisis, la disposición incluye un artículo que se titula “documentos adicionales”. Se trata del artículo 22, uno de los últimos del documento estudiado. De acuerdo con la redacción del referido artículo, tanto el Registro de Títulos como su Dirección Nacional “podrán solicitar aclaraciones y documentos adicionales para la ponderación de la solicitud o actuación registral rogada”.

Siguiendo la misma lógica de nuestra primera observación, esta es una disposición que también peca de ser subjetiva. Por ello, tenemos nuestra reserva en relación con el artículo 22. Con una simple lectura, podemos percatarnos de que la facultad que se otorga queda a la entera interpretación y criterio del registrador, lo cual es un efecto no deseado para cualquier disposición normativa, pues es preciso evitar un marco subjetivo tan amplio a favor de las entidades de la administración.

La necesidad de limitar el criterio subjetivo del RT se acentúa con el hecho de que en la actualidad tenemos casos que procederán o no únicamente basados en el criterio personal del registrador que los reciba, lo cual es claramente un atentado contra la seguridad jurídica.

Para concluir con este punto, la sugerencia es que el artículo 22 de la disposición sea reformulado, de modo que se torne más específico en cuanto a documentación y línea de aclaraciones. El objetivo principal de la revisión de este artículo debe ser evitar el exceso de discrecionalidad administrativa en todos los casos, establecer límites claros, lo que puede traducirse en disminuir significativamente dilaciones o exigencias excesivas para los usuarios.

Función calificadora del RT de cara a las actuaciones de la disposición

Por otro lado, la disposición busca evitar prácticas indiscriminadas, pero al mismo tiempo deja a criterio del registrador la calificación de la legitimidad de la solicitud. Esta atribución de un criterio amplio y subjetivo tiende a provocar decisiones restrictivas o arbitrarias, ya que, si no existen criterios objetivos, no es posible aplicar la norma con uniformidad.

Necesidad de establecer plazos y procedimientos para las anotaciones preventivas

El documento analizado establece plazos y procedimientos de renovación para las inscripciones provisionales, pero no lo hace de manera expresa para las anotaciones preventivas, lo que puede generar incertidumbre sobre su duración y los mecanismos para su mantenimiento o cancelación.

En el caso de las inscripciones provisionales se detallan claramente las vías de cancelación, mientras que para las anotaciones preventivas no se especifican los procedimientos ni los supuestos bajo los cuales pueden ser canceladas. Esto constituye una oportunidad de mejora en la disposición; entendemos que, si se aplicara sin atender este punto, se podría generar inseguridad jurídica para los titulares y terceros.

Función calificadora del RT en las notas informativas: ¿colisión con la normativa vigente?

Otro tema que requiere atención se conecta con lo contenido en el artículo 21 de la disposición, el cual otorga facultad al registrador para generar una nota informativa. De cara a esta posibilidad (todavía en hipótesis), surge la interrogante: ¿colisiona esta prerrogativa con el principio de rogación establecido en el artículo 26 del Reglamento de los Registros de Títulos y con las responsabilidades del registrador en el artículo 50 del mismo reglamento?

La cuestión que queremos plantear se refiere a que, si el registrador solo actuará a petición de partes, entendemos no tiene calidad para actuar de oficio, mucho menos en el tracto sucesivo (como plantea el artículo 21). En este orden de ideas, se supone que, todas las actuaciones allí plasmadas fueron previamente calificadas por un homólogo, diferente si ejerciendo su función calificadora producto del proceso el que califica deberá actuar en casos de situaciones ilícitas detectadas.

Conclusión

A modo de retroalimentación general, entendemos que la Disposición Técnica sobre Anotaciones Preventivas e Inscripciones Provisionales es un buen producto, que viene a aclarar y regir las actuaciones relativas a anotaciones preventivas e inscripciones provisionales, otorgando seguridad jurídica y garantías a los usuarios. En un contexto en el que aquello que no está inscrito se reputa como no existente, la disposición podría otorgar mayor confianza a los usuarios al momento de realizar cualquier actuación registral.

Por otro lado, como se ha evidenciado en nuestro análisis, para que la disposición logre plenamente sus objetivos, será necesario objetivar términos jurídicos clave como son “irregularidad manifiesta”, “situaciones jurídicas relevantes”; así como limitar el margen discrecional o la subjetividad de disposiciones como la contenida en el artículo 22. Una propuesta en este sentido sería establecer con claridad cuáles serían las causas por las que el registrador de títulos podrá requerir documentación adicional (para comprobar la capacidad del usuario, para sustentar el origen de un derecho, etc.). Esta tarea será posible siempre y cuando se apruebe por escrito la lista de los requisitos que deberán aportar los usuarios para las solicitudes de anotaciones preventivas e inscripciones provisionales.